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不動産を貸したい方・貸している方

(1) 賃貸借契約締結に関するアドバイス

当事務所では、依頼者様のご要望に即した契約締結のアドバイス、契約書の作成に関する業務を承っております。

  契約の種類の決定、契約書の文言、説明書面、公正証書等の要式の具備のチェック等、お気軽にご相談ください。

① 借地について

ex)有休不動産を賃貸したいが、借地借家法のもとでは一度土地を貸すと事実上戻ってこないのではないか。

  定期借地権(借地借家22条)、事業用借地(借地借家24条)、一時使用目的借地(借地借家25条)を活用できないか。そもそも、借地借家法の適用があるのか、など、具体的事案を分析した上で、アドバイスをいたします。

② 借家

ex)転勤の間だけ物件を賃貸し、戻って来たら自分で使用したい
ex)ビルを所有しており、第三者と業務委託契約を締結し、ビルの一角で、商売をさせて、毎月売上げの中から一定額の料金を受領したい(いわゆるケース貸しないしケース貸し類似の契約)。

  定期借家(借地借家38条)制度を活用できないか、そもそも借地借家法の適用があるか等について、具体的事案を分析した上で、アドバイスをいたします。

(2) 立退き関係

ex)老朽化したアパート等を取り壊し、ビルを建て再利用したい。 立退交渉中であるが、物件に店舗が入っていて、多額の営業補償を求められている。

  事案の内容を分析し、正当事由具備を補完する適正な立退料を算定し、相手方と交渉いたします。交渉で話がまとまらなければ調停、訴訟という手続をとることになりますが、その際にも代理人としてお力になることができます。

(3) 賃料増額

ex)租税公課の増額、地価の上昇等の事情により、現状、近隣類似物件と比べて、地代・家賃が低額となってきている。そこで地代、家賃を増額したいが、賃借人と協議がまとまらない。

  適正賃料を分析し、賃借人と交渉いたします。交渉で話がまとまらなければ調停、訴訟という手続をとることになりますが、その際にも代理人としてお力になることができます。

(4) 借地に関する諸条件の変更等

賃借人から借地条件の変更、増改築の許可、借地権の譲渡、転貸借の許可を求められているが、折り合いがつかない。

  事案の分析した上で、相手方と交渉、もしくは各種許可申立てへの対応をいたします。

(5) 契約解除建物明渡し

ex)賃料不払、無断転貸、用法義務違反、暴力団事務所の入居などの賃借人の義務違反があり、契約を解除して、賃借人を追い出したいが、どのような手続をとって良いか分からない。

  解除事由はあるか、契約上無催告解除特約があるが適用できるか、解除後どのような手続をとるべきか、等について、具体的事案に応じてアドバイスいたします。また、賃借人に対する、解除通知、交渉、訴訟についても対応いたします。

ex)上記解除事由に加えて、賃貸人と連絡がとれない、賃借人、入居申込書記載の入居者以外の者が物件を占有しているなどの事情が有る場合。

  占有者の特定調査、占有移転禁止仮処分、訴訟等について対応いたします。

(6) 土地明渡し

借地人が土地上に建物を建てて第三者に賃借しているような場合。

  解除事由に応じた解除通知、相手方との交渉、適宜仮処分の申立や建物収去土地明渡訴訟の提起等について対応をいたします。

(7) 契約終了ないし更新

① 定期借家で、同じ賃借人と改めて契約したい、又は、確実に契約を終了させたい。

 借地借家法上定められた定期借家の規定に基づいて、対応・アドバイスをさせていただきます。

② 更新料

賃借人が、契約上、更新料の支払条項があるにも拘わらず、更新料 の支払根拠ないとして、支払を拒否しているような場合、もしくは法定更新の場合に、賃借人が、更新料の支払義務がないなどと言い、支払を拒否しているような場合。

 更新料の支払を促す、更新料不払いを理由に契約を解除する、建物の明渡しを請求する、等の対応をいたします。

(8) 原状回復請求

① 居住用

ex)契約書に原状回復費用負担の特約はあるが、賃借人にどこまで請求できるか。

  ガイドライン・判例等から、どこまで請求・回収できるか、目安及び具体的措置について、アドバイス・対応等のお手伝いをいたします。

② 事業用

ex)事業目的の賃貸借契約で、原状回復義務を広範に認める特約があるにも関わらず、契約終了にあたり、賃借人が負担を拒否している。

  契約内容を分析し、アドバイス、相手方と交渉する等の対応をいたします。

(9) 債権回収

ex)契約解除事由があり、明渡しを求めたいが、賃借人が何ヶ月も賃料を滞納している、もしくは原状回復に相当の費用を要する可能性が高いなどの事情があり、敷金からの控除だけではカバーしきれないような場合。

  上記費用の回収をお手伝いいたします。

その他、近隣紛争、マンション紛争等につきましても、お気軽にご相談ください。

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